Comprare la casa ai figli è un anticipo d’eredità.

L’acquisto della casa da intestare al figlio è un tipico esempio di donazione indiretta. Donazione dell’immobile, non del denaro che è servito a comprarlo: perché è l’immobile che va ad arricchire il patrimonio del beneficiario. E ciò vale sia per l’intestazione in senso stretto, sia per l’acquisto che il figlio fa a proprio nome con i soldi forniti, contestualmente o in precedenza, dal genitore.

Questi di solito interviene perché il figlio, magari privo di redditi, non può permettersi quell’investimento. Per motivi di coerenza fiscale, nell’atto di compravendita il donatario può specificare che il prezzo di acquisto è stato pagato dal genitore. «Ma questa dichiarazione è utile anche ai fini successori, ed è importante specie se ci sono altri figli» spiega il presidente del Consiglio Notarile di Milano, Arrigo Roveda. «Non si può infatti usare la donazione per privarsi degli immobili (più in generale, dei beni) e lasciare qualcuno dei parenti prossimi senza la quota minima che gli spetta».
Per legge, il testatore può disporre liberamente solo di una parte del patrimonio (quota disponibile): ai legittimari (coniuge, figli e ascendenti) è destinata comunque una “quota di riserva”, di cui non possono venir privati per volontà del defunto, espressa nel testamento o manifestata tramite donazioni in vita. Questa quota di riserva (e la sua divisione) varia in base al numero dei legittimari, secondo un preciso schema. Non si calcola però sul valore del patrimonio del defunto al momento della morte, ma su tutta la massa ereditaria: inclusi il valore dei debiti e quello delle donazioni (misurato alla data di apertura della successione). In definitiva, la donazione è considerata come un anticipo di eredità.
Ecco allora che, con la dichiarazione nell’atto di compravendita, la casa comprata dal genitore va poi a imputarsi alla quota ereditaria del figlio. Senza quella specifica, dopo la morte del genitore, gli eventuali altri figli potrebbero non essere in grado di provare l’avvenuta donazione indiretta. «Se non viene specificato – afferma Roveda – potrebbe trattarsi di un debito contratto dal figlio nei confronti del genitore: è come se quest’ultimo prestasse i soldi. Un credito che in successione cade».

La quota riservata per legge non si devolve però automaticamente ai legittimari. Se uno di loro viene privato anche in parte della sua legittima, può far valere il proprio diritto con un’azione di riduzione (entro dieci anni) nei confronti di chi invece ha ricevuto in eccesso.
Se – poniamo – nell’atto di compravendita non c’è dichiarazione, il denaro viene quindi inteso come prestito, e non ci sono altri figli o nessuno si “oppone” in giudizio alla morte del genitore, si evitano di fatto le imposte di donazione o successione. Al contrario, invece, come per ogni donazione si andrebbe a erodere la franchigia disponibile.
Le imposte si applicano infatti sul valore dei beni (base imponibile) che eccede la franchigia da applicare in virtù del rapporto di parentela con il defunto. Per il coniuge o i parenti in linea retta (come i figli, appunto) la franchigia è di un milione di euro (mentre per il fratello e la sorella è di 100mila euro), ma per i portatori di grave handicap è di 1.500.000 euro.
Alla base imponibile, decurtata della franchigia, si applicano le aliquote del 4% (coniuge o parenti in linea retta), 6% (fratelli o sorelle), 6% (parenti entro il quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale entro il terzo grado), 8% (altri soggetti). Se la successione si è aperta entro cinque anni da un’altra successione o da una donazione riguardante gli stessi beni, l’imposta è ridotta di un importo inversamente proporzionale al tempo trascorso, di un decimo per ogni anno o frazione di anno.
Per gli immobili si applicano due ulteriori imposte, per le quali non valgono le franchigie: cioè le imposte ipotecaria e catastale, pari rispettivamente al 2 e all’1% (oppure a 168 euro l’una, se ci sono le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa). La base imponibile è quella del valore di mercato alla data di apertura della successione. Il valore catastale si ottiene moltiplicando per 126 (o 115,5 se prima casa) le rendite che risultano al catasto. E basta che almeno uno dei beneficiari possegga i requisiti prima casa per estendere la riduzione d’imposta a tutti gli altri eredi.
In ogni caso, al di là del risvolto fiscale, quando si affronta il tema del trasferimento degli immobili (e più in generale, dei beni) ai propri eredi, occorre valutar bene tutti gli aspetti. Come la dinamicità dei patrimoni: quando si anticipa la divisione in vita, l’assetto che può sembrare equilibrato in quel momento, può non esserlo alla successione. Rivolgersi prima ai professionisti può aiutare ad esempio a creare pacchetti di assegnazione più omogenei possibile.

(fonte: illsole24ore)