arton16481

La legge di Stabilità 2016 (Legge 28 dicembre 2015, n. 208) al comma 55 ha introdotto un’importante novità in tema di agevolazione ai fini del registro nonché di Iva per l’acquisto dell’abitazione da adibire a “prima casa”.

In prima analisi si ricorda che l’agevolazione prima casa comporta i seguenti benefici ai fini dell’imposizione indiretta:

  • imposta di registro nella misura del 2 per cento (imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna) anziché del 9 per cento;
  • Iva nella misura del 4 per cento (imposte ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna) anziché del 10 per cento.

Nel dettaglio la legge di Stabilità 2016 ha inserito il nuovo comma 4-bis all’interno della nota II-bis) dell’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 (decreto imposta di registro). Tale nuovo comma stabilisce, ora, che l’agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa” si applica anche nel caso in cui l’acquirente sia ancora in possesso del suo immobile acquistato con lo stesso beneficio purché quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto.

Attenzione

Nei casi in cui l’abitazione precedentemente acquistata con l’agevolazione prima casa non venga alienata entro un anno dall’acquisto agevolato della nuova abitazione, si verifica la decadenza dall’agevolazione prima casa goduta sul nuovo acquisto. Conseguentemente, il nuovo acquisto sarà soggetto a tassazione ordinaria, quindi, con registro al 9 per cento ovvero Iva al 10 per cento.

 

Agevolazione “prima casa” in pillole

Benefici in tema di imposizione indiretta

L’agevolazione “prima casa” comporta i seguenti benefici ai fini dell’imposizione indiretta:

  • imposta di registro nella misura del 2 per cento anziché del 9 per cento;
  • Iva nella misura del 4 per cento anziché del 10 per cento.

Trasferimento a titolo oneroso o gratuito

L’agevolazione in esame torna applicabile sia in occasione di trasferimenti a titolo oneroso che in relazione a trasferimenti a titolo gratuito, nel qual caso ha un’operatività limitata.Attenzione

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 20 marzo 2012, n. 25, ha affermato che le agevolazioni “prima casa” trovano applicazione anche nel caso di acquisto per usucapione.

 

Trasferimenti a titolo oneroso

Trasferimenti a titolo gratuito

Il beneficio “prima casa” può applicarsi nel caso di:

  • trasferimenti a titolo oneroso della piena proprietà;
  • trasferimenti a titolo oneroso della nuda proprietà, dell’usufrutto, del diritto d’uso e di abitazione;
  • altri atti a titolo oneroso a essi equiparati ai fini dell’IVA (e dell’imposta di registro, ove trovi applicazione tale imposta).
Attenzione

L’agevolazione si applica anche ai trasferimenti coattivi (espropriazione).

Inoltre, l’agevolazione torna applicabile anche quando l’acquisto sia limitato a quote di proprietà o di diritti reali:

  • sia nel caso in cui tali quote vengano acquistate da più parti congiuntamente;
  • sia ove l’acquisto della quota avvenga a opera del singolo soggetto.
L’agevolazione può trovare applicazione anche in relazione agli atti a titolo gratuito che realizzino un trasferimento immobiliare, ma in tal caso il beneficio opera solo in relazione alle imposte ipotecaria e catastale, mentre le imposte di successione e donazione debbono essere applicate in misura ordinaria. 

Attenzione

Risulta necessario che la richiesta del beneficio venga espressa nell’atto di donazione o nella dichiarazione di successione (circolare 7 maggio 2001, n. 44).

Trasferimento di pertinenze e agevolazione “prima casa”

Il comma 3 della nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, in applicazione del principio generale secondo il quale alle pertinenze si applica il medesimo regime giuridico della cosa principale (art. 818, c.c.), stabilisce che l’agevolazione prima casa, in presenza dei requisiti oggettivi e soggettivi per applicarla, compete anche in relazione all’acquisto delle pertinenze della casa di abitazione, ancorché acquistate con atto separato.In relazione alle pertinenze accatastate come C/2, C/6 o C/7, l’agevolazione “prima casa” può trovare applicazione nei limiti di un’unità per ciascuna delle citate categorie.

Attenzione

L’agevolazione prima casa può trovare applicazione (circolare 7 giugno 2010, n. 31/E):

  • anche per l’acquisto della pertinenza di un immobile che, a suo tempo, sia stato acquistato senza l’agevolazione, in quanto il beneficio non era ancora previsto dalla normativa vigente al momento del trasferimento;
  • anche per l’acquisto della pertinenza di un immobile che, al momento dell’acquisto, pur trovandosi nelle condizioni oggettive e soggettive richieste dalla nota II-bis, all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, non abbia goduto del trattamento agevolato in quanto ancora “allo stato rustico”.

Soggetti che possono richiedere l’agevolazione “prima casa”

Solo le persone fisiche, indipendentemente dalla loro nazionalità, e quindi sia nel caso in cui esse siano italiane, sia nel caso in cui siano di nazionalità straniera (circolare 12 agosto 2005, n. 38/E).Conseguentemente il beneficio torna applicabile anche:

  • per i cittadini extracomunitari, in presenza della condizione di reciprocità di cui all’art. 16 delle Disposizioni sulla legge in generale;
  • per i cittadini extracomunitari regolarmente soggiornanti in Italia, anche in assenza della verifica della condizione di reciprocità.

Attenzione

L’agevolazione compete anche al cittadino italiano emigrato all’estero, ma in tal caso non è richiesta la sussistenza della condizione relativa al trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, purché quest’ultimo si trovi sul territorio nazionale (circolare n. 38/E/2005).

L’agevolazione si applica anche ai minori non emancipati e agli altri incapaci, quali interdetti e inabilitati (circolare n. 38/E/2005) ma, in tal caso, le dichiarazioni richieste dalla legge (nota II-bis, all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986) ai fini del godimento dell’agevolazione, anche se riferite al soggetto acquirente, sono rese dai rappresentanti legali.

Condizioni per poter beneficiare dell’agevolazione “prima casa”

In prima battuta è opportuno precisare che affinché tornino applicabili le agevolazioni “prima casa” l’acquirente dell’immobile abitativo deve dichiarare nell’atto definitivo di acquisto dell’immobile di essere in possesso dei requisiti per la prima casa. La dichiarazione costituisce un vero e proprio obbligo a pena di decadenza dalle agevolazioni. La dichiarazione resa non nell’atto di compravendita ma in uno specifico atto integrativo è ammessa, purché l’atto integrativo sia redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell’atto originario.Inoltre, affinché tornino applicabili le agevolazioni fiscali “prima casa” sarà necessario che:

  1. l’immobile abbia destinazione abitativa. Va da sé che le agevolazioni fiscali torneranno applicabili unicamente alle abitazioni (per casa di abitazione può definirsi l’unità immobiliare destinata, per le sue caratteristiche strutturali, a essere utilizzata per il soddisfacimento delle esigenze abitative dell’acquirente). Ad eccezione delle categorie cat. A/1, A/8 e A/9 (abitazioni di lusso);
  2. l’immobile deve essere ubicato, alternativamente: i) nel territorio del Comune in cui l’acquirente abbia o trasferisca la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto; ii) nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolga la propria attività (lavoro, studio, ecc.) se diverso da quello in cui risiede; iii) nel territorio del Comune in cui il datore dell’acquirente ha la sede o svolge l’attività, se l’acquirente stesso si è trasferito all’estero per motivi di lavoro; iv) in qualsiasi Comune sul territorio italiano nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero. Per quanto attiene alla residenza è bene precisare che la stessa si considera trasferita nella stessa data in cui l’interessato rende al comune, ai sensi dell’art. 18, commi 1 e 2, D.P.R. 30 maggio 1989, n. 233, la dichiarazione di trasferimento. A tal riguardo bisogna prestare attenzione al fatto che per quanto attiene alla detrazione degli interessi sul mutuo “prima casa” per beneficiare di tale agevolazione il cambio di residenza deve essere effettuato entro e non oltre 1 anno dalla stipula del mutuo (fino all’anno 2000 il termine era di 6 mesi). Si segnala, inoltre, che la circolare 12 maggio 2000, n. 95, dell’Agenzia delle Entrate, ha chiarito che si perde il diritto alla detraibilità degli interessi sul mutuo “prima casa” laddove non fosse possibile trasferire la propria residenza entro i 6 mesi (la Circolare era stata pubblicata nel 2000, quindi vengono riportati 6 mesi, ora pari ad un anno) anche dipendesse da cause al contribuente non imputabili. Invece, affinché si possa godere degli altri benefici “prima casa” (imposta di registro, IVA, ecc) i termini sono pari a 18 mesi dalla stipula del rogito notarile.
  3. sussistono entrambe le seguenti condizioni: i) l’acquirente non è titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, del diritto di proprietà o di usufrutto, uso o abitazione su altre case di abitazione ubicate nello stesso Comune nel quale l’immobile con l’agevolazione è acquistato; ii) l’acquirente non è titolare, nemmeno per quote, anche se detenute in regime di comunione legale dei beni, di altre case di abitazione, o di diritti di usufrutto, uso, abitazione sulle stesse, compresa la nuda proprietà, situate nel territorio nazionale, per le quali l’acquirente ha già usufruito delle agevolazioni prima casa;
  4. l’agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa” si applica anche nel caso in cui l’acquirente sia titolare, al momento del nuovo acquisto, di un altro immobile abitativo situato sul territorio nazionale, a suo tempo acquistato con l’agevolazione, purché l’immobile acquistato in passato con l’agevolazione sia alienato entro un anno dalla data del nuovo atto di acquisto agevolato (novità a opera della legge di Stabilità 2016).

Attenzione

Soltanto la titolarità di altro appartamento nello stesso comune adibito ad abitazione principale in comunione (legale o convenzionale) con il coniuge determina l’impossibilità di usufruire dell’agevolazione. Invece, la titolarità di una quota con persone diverse dal coniuge non è ostativa all’applicabilità dell’aliquota agevolata. In caso di requisiti posseduti solo da uno dei coniugi in comunione legale, l’agevolazione spetta per il 50 per cento, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti. Inoltre, se la dichiarazione di possidenza dei requisiti viene resa solo da uno dei due coniugi l’agevolazione spetta per il 50 per cento, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge che ha reso la dichiarazione.

Dichiarazioni da rilasciare nell’atto di acquisto

Al momento dell’atto, il contribuente deve rendere alcune dichiarazioni, necessarie al fine di godere dell’agevolazione. In particolare, l’acquirente deve dichiarare in atto:

  • “a pena di decadenza“, la propria volontà di stabilire la propria residenza anagrafica nel Comune ove si trova l’immobile oggetto di acquisto entro 18 mesi dalla data dell’atto;
  • di non essere titolare, né esclusivo, né in comunione con il coniuge, alla data dell’atto, di diritti di proprietà, uso, usufrutto o abitazione, su case di abitazione nello stesso Comune in cui si trova l’immobile oggetto di acquisto;
  • di non essere titolare, neppure per quote o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, nuda proprietà, uso, usufrutto o abitazione, su case di abitazione site in tutto il territorio nazionale, acquistate con il beneficio “prima casa”.

Casi particolari di agevolazione “prima casa”

  • Acquisto di abitazioni contigue: la risoluzione 25 febbraio 2005, n. 25, ha previsto la possibilità di avvalersi dell’agevolazione “prima casa” (ricorrendo tutti gli altri presupposti di legge) anche nel caso di acquisto di unità immobiliari limitrofe a quella già acquistata con il beneficio e da accorpare ad essa;
  • Acquisto contemporaneo di due abitazioni limitrofe: circolare n. 38/E/2005 ha chiarito che l’agevolazione prima casa spetta anche:
  1. per l’acquisto contemporaneo di due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa, purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche di “non lusso” di cui al D.M. 2 agosto 1969 (condizione non più prevista dal 2014);
  2. per l’acquisto di immobile o porzione di immobile contiguo ad altra casa di abitazione precedentemente acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici prima casa. In tal caso – precisa la circolare – l’acquirente non è tenuto a prestare in atto la dichiarazione relativa alla novità nel godimento dell’agevolazione.

 

(fonte: STEFANO SETTI -  Mysolutionpost)

RelatedRelated

LEAVE A COMMENT TO THIS POST

Name (Required)

Email (Required)

Website

Your Comment (Required)