Locazioni brevi: le novità fiscali dal 2026 che i proprietari devono conoscere

Dal 2026 cambiano le regole fiscali delle locazioni brevi. La Legge di Bilancio introduce una modifica importante che riguarda soprattutto i proprietari che affittano più immobili tramite piattaforme come Airbnb o Booking. La novità principale riguarda la presunzione di attività imprenditoriale: se si affittano più di due appartamenti con locazioni brevi, l’attività viene considerata automaticamente svolta come impresa. Questo significa che molti proprietari potrebbero essere obbligati ad aprire partita IVA, con un impatto rilevante su tassazione e adempimenti. Vediamo in modo chiaro cosa cambia nel 2026, come funziona la cedolare secca e quali sono le conseguenze pratiche per chi affitta immobili per brevi periodi.

Cosa sono le locazioni brevi

Prima di analizzare le novità, ricordiamo cosa si intende per locazione breve. La normativa considera locazioni brevi i contratti che presentano queste caratteristiche:

• riguardano immobili abitativi
• sono stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa
• hanno durata non superiore a 30 giorni
• possono includere servizi accessori essenziali, come pulizia, biancheria, Wi-Fi o aria condizionata.

Questi contratti generano normalmente redditi fondiari e possono essere tassati con la cedolare secca. Rientrano nello stesso regime anche:

• sublocazioni di immobili
• immobili concessi in comodato e poi affittati
• contratti gestiti tramite portali online o intermediari immobiliari.

Locazioni brevi: cosa cambia dal 2026

La novità più importante introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 riguarda il numero di immobili che possono essere affittati con il regime delle locazioni brevi senza essere considerati attività d’impresa. Fino ad oggi, il limite era quattro appartamenti. Dal 1° gennaio 2026 il limite scende a due.

Nuova soglia per la presunzione di attività imprenditoriale

Dal 2026:

• fino a 2 appartamenti → attività considerata privata
• da 3 appartamenti in su → attività considerata imprenditoriale.

Quando si supera questa soglia, l’attività di locazione breve non è più considerata reddito fondiario, ma diventa reddito d’impresa. Questo comporta diversi obblighi, tra cui:

• apertura della partita IVA
• iscrizione al Registro delle imprese
• gestione della contabilità
• possibile iscrizione alla gestione commercianti INPS.

Cedolare secca sulle locazioni brevi: le aliquote

Un altro punto importante riguarda la tassazione dei redditi da locazione breve. Dal 2024 sono state introdotte due aliquote diverse di cedolare secca:

• 21% su un solo immobile scelto dal contribuente
• 26% sugli altri immobili locati con contratto breve.

Dal 2026 però questa regola deve essere letta insieme alla nuova soglia dei due immobili.

Come funziona la cedolare secca nel 2026

Se il proprietario affitta:

1 appartamento

• cedolare secca 21%

2 appartamenti

• 21% su uno
• 26% sul secondo.

3 o più appartamenti

• l’attività diventa impresa
• non è più possibile applicare la cedolare secca.

Questo è uno dei cambiamenti più rilevanti per chi gestisce più immobili con affitti turistici.

Quando scatta l’obbligo di partita IVA

Superando la soglia dei due appartamenti in locazione breve, l’attività viene considerata imprenditoriale. Le principali conseguenze sono:

1. Apertura della partita IVA

Il proprietario deve aprire la partita IVA e iscriversi alla Camera di Commercio entro 30 giorni dall’inizio dell’attività.

2. Regole IVA

Le locazioni abitative sono generalmente esenti da IVA, salvo casi particolari (ad esempio immobili costruiti o ristrutturati dal locatore).

3. Reddito d’impresa

I redditi non sono più fondiari ma redditi d’impresa, con:

• determinazione per competenza
• deduzione delle spese
• obblighi contabili.

4. Contributi previdenziali

È generalmente richiesta l’iscrizione alla gestione commercianti INPS.

Attenzione: conta il numero di appartamenti

Un aspetto spesso sottovalutato riguarda come si calcola il numero di immobili locati. La norma considera gli appartamenti, non i contratti. Ad esempio: affittare più stanze dello stesso appartamento conta comunque come un solo immobile. Questo può essere un elemento importante per chi gestisce affitti turistici in grandi appartamenti.

Quando la presunzione di impresa non si applica

La nuova regola riguarda solo le locazioni brevi. Non scatta invece la presunzione di attività imprenditoriale quando:

• gli immobili sono affittati con contratti ordinari 4+4
• si utilizzano contratti a canone concordato
• la locazione supera i 30 giorni
• gli immobili restano sfitti.

Ad esempio un proprietario con 3 appartamenti può evitare la partita IVA se:

• affitta solo due immobili con locazione breve
• il terzo è locato con contratto ordinario.

Locazioni brevi e regime forfettario

Se l’attività diventa imprenditoriale, è possibile in alcuni casi scegliere il regime forfettario. La scelta dipende da diversi fattori, tra cui:

• il codice ATECO utilizzato
• il volume di ricavi
• i requisiti previsti dalla normativa.

Per le attività di affitti brevi viene generalmente utilizzato il codice:

55.20.42 – Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze.

Nel regime forfettario, il coefficiente di redditività può essere 40%, molto diverso rispetto a quello delle locazioni ordinarie. Questo aspetto può incidere significativamente sulla tassazione finale.

Cosa devono fare i proprietari nel 2026

Con le nuove regole, chi affitta immobili per brevi periodi dovrebbe fare alcune valutazioni. In particolare è utile verificare:

• quanti immobili vengono destinati agli affitti brevi
• se conviene mantenere il regime privato o aprire partita IVA
• quale struttura fiscale è più efficiente
• se è opportuno trasformare alcuni contratti in locazioni ordinarie.

Molti proprietari potrebbero scoprire che una diversa organizzazione delle locazioni consente di ridurre il carico fiscale o evitare obblighi non necessari.

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